Affitti brevi, arriva la stretta Ue: nasce il criterio dello “stress abitativo”

La Commissione europea prepara nuove regole per consentire a Comuni e Regioni di intervenire nelle zone dove comprare o affittare casa è diventato troppo difficile. La soglia chiave: prezzi delle abitazioni pari ad almeno otto volte il reddito disponibile. Possibili autorizzazioni, limiti e, nei casi più critici, stop a nuovi affitti turistici. La prima casa resta tutelata.
di Redazione QdC – Economia e Casa
L’Europa prepara una svolta sugli affitti brevi.
La Commissione europea dovrebbe presentare il 9 settembre l’Affordable Housing Act, un nuovo quadro normativo destinato ad affrontare una delle emergenze più sentite nelle grandi città e nelle destinazioni turistiche: l’aumento del costo delle abitazioni e la progressiva difficoltà dei residenti nel trovare case a prezzi accessibili.
Il cuore della proposta è un nuovo concetto: lo “stress abitativo”.
Non significherà vietare automaticamente gli affitti turistici. Servirà invece a individuare, sulla base di criteri comuni e verificabili, le aree nelle quali le amministrazioni potranno giustificare interventi più incisivi sulle locazioni di breve durata.
Quando una zona sarà considerata sotto “stress abitativo”
Secondo la bozza, uno degli indicatori fondamentali sarà il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile della popolazione.
La soglia individuata è 8: il prezzo medio di un’abitazione dovrà essere pari o superiore a otto volte il reddito disponibile di riferimento della popolazione residente nell’area.
Ma il semplice superamento della soglia non dovrebbe essere sufficiente.
Il rapporto tra prezzi e redditi dovrà essere cresciuto negli ultimi dieci anni e dovrà risultare improbabile un miglioramento della situazione nei tre anni successivi, considerando fattori come dinamiche demografiche, domanda e disponibilità di abitazioni.
L’obiettivo è quindi individuare territori nei quali la difficoltà di accesso alla casa abbia assunto caratteristiche strutturali.
Cosa potranno fare Comuni e Regioni
È questo il passaggio potenzialmente più importante per l’Italia.
Una volta dimostrato lo stress abitativo, le autorità potrebbero avere una base giuridica europea più solida per introdurre misure sulle locazioni brevi.
Potrebbero essere previste autorizzazioni, limiti quantitativi, restrizioni territoriali o vincoli all’utilizzo degli immobili. Nei casi più problematici potrebbe diventare possibile anche bloccare nuove autorizzazioni in determinate zone.
Non significa, tuttavia, che ogni città potrà semplicemente vietare gli affitti turistici.
Le restrizioni dovranno essere motivate e proporzionate e, secondo la bozza, dovrà essere dimostrato attraverso dati verificabili anche l’impatto negativo delle locazioni brevi sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni.
La prima casa resta fuori dalla stretta
Un elemento importante riguarda i piccoli proprietari.
La bozza tutela l’affitto breve effettuato nell’abitazione principale dell’host.
Il principio è che affittare occasionalmente la casa nella quale si vive non sottrae stabilmente un immobile al mercato residenziale.
La possibile stretta riguarda quindi soprattutto seconde case e immobili destinati in maniera stabile o professionale alle locazioni turistiche.
La battaglia delle città turistiche
Il problema è particolarmente evidente nelle grandi destinazioni europee.
Negli ultimi anni la crescita degli affitti turistici attraverso piattaforme digitali ha creato nuove opportunità economiche per proprietari e operatori, aumentando contemporaneamente l’offerta ricettiva.
Ma nelle zone dove l’offerta di abitazioni è già limitata, la trasformazione di appartamenti residenziali in alloggi turistici viene accusata di ridurre ulteriormente le case disponibili per famiglie, studenti e lavoratori.
Bruxelles cerca quindi un equilibrio tra turismo, libertà economica e diritto alla casa.
Perché la norma potrebbe cambiare molto anche in Italia
L’Italia è uno dei Paesi nei quali la questione potrebbe avere conseguenze particolarmente significative.
Roma, Milano, Firenze, Venezia, Bologna e numerose città d’arte, ma anche molte località turistiche, presentano una forte presenza di locazioni brevi.
Se determinate aree dovessero rientrare nei parametri europei dello stress abitativo, i sindaci potrebbero disporre di strumenti più efficaci per regolamentare il fenomeno.
La classificazione, inoltre, potrebbe interessare non necessariamente un’intera città, ma anche singoli quartieri o aree nelle quali la pressione immobiliare risulti particolarmente elevata.
La protesta dei gestori degli affitti brevi
Il progetto incontra già l’opposizione dell’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab).
L’associazione teme che attribuire maggiori poteri alle amministrazioni locali possa ridurre drasticamente l’offerta turistica italiana, con ripercussioni non soltanto sui proprietari ma sull’intero indotto delle locazioni brevi.
Il settore comprende infatti property manager, imprese di pulizia, manutentori, servizi digitali e numerose altre attività.
La posizione degli operatori è che la crisi abitativa non possa essere attribuita esclusivamente agli affitti turistici e che debbano essere considerati anche altri fattori, a partire dagli immobili inutilizzati e dalla disponibilità di edilizia residenziale.
Una partita tra diritto alla casa e libertà economica
È questo il vero nodo politico della proposta europea.
Da una parte c’è la necessità di impedire che intere zone delle città diventino economicamente inaccessibili per chi vi abita e lavora.
Dall’altra esiste il diritto dei proprietari di utilizzare e mettere a reddito i propri immobili, insieme all’importanza economica del turismo.
La soluzione scelta da Bruxelles sembra essere quella di non imporre un divieto generalizzato, ma stabilire parametri comuni che consentano interventi locali soltanto quando l’emergenza abitativa può essere dimostrata.
La differenza è sostanziale.
Non sarà l’affitto breve in sé a determinare automaticamente la restrizione. Saranno la situazione del mercato immobiliare locale e l’impatto documentato delle locazioni turistiche a poter giustificare l’intervento.
Se il testo definitivo confermerà questa impostazione, per molte città italiane potrebbe aprirsi una nuova stagione nella regolamentazione degli affitti turistici.
La partita europea sulla casa è appena cominciata.